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曼哈顿零售综合体哈德逊庭院赌时尚时装业

2019/3/12 10:17:25       点击:

 YKK拉链行业新闻本周,占地28英亩的曼哈顿零售综合体哈德逊庭院(HudsonYard即将开业,而这并不仅仅是一座被高贵摩天大楼环绕的购物中心。对那些即将进驻这座玻璃钢筋建筑的时装品牌来说,可以说是赌了一把,赌的实体零售的未来。

 

过去这10多年,耗资250亿美元的哈德逊庭院被捧上了天,被誉为美国史上规模最庞大的私人地产开发项目。落成后,哈德逊庭院内将有5座写字楼、4000个住宅单元、共计100万平方英尺的零售面积,烟台ykk拉链以及1家高端健身品牌Equinox开设的奢华酒店。据报道,哈德逊庭院内的艺术与音乐活动场地Shed正积极争取成为下一个纽约时装周举办地。

 

庭院的零售空间将在3月15日开业,挑大梁的尼曼·马库斯百货(NeimanMarcu纽约开设的首家分店。庭院共计超越100家单品品牌店包括卡地亚(CartierLouiVuitton等奢侈品巨头,还有MackWeldonM.Gemi等电商品牌。餐饮品牌包括西班牙美食长廊,以及提供果汁的鸡尾酒吧”Kith品牌设计的装置空间很适合拍照发Instagram旨在吸引更年轻客群。

 

哈德逊庭院的建设落成,正好走到整个零售业的关键节点。过去10年,随着亚马逊(Amazon等一众电商企业不时吞食市场份额,关门歇业的购物中心和商店已经有几千家。仅是本周就有Abercrombie&FitchVictoriasSecretGap宣布要关店。与此同时,消费者在体验和娱乐的花费超越了服装。根据市场调研公司欧睿国际(Euromonitor消费者在服装方面的开支未来两年的增速将在1%左右,低于2016年的近4%但与此同时,人们越来越多为旅游、娱乐、健身等以“生活方式”为主导的活动买单。

 

入驻哈德逊庭院的商店,就是这种令人担忧的氛围里完成了建设。这个由高级住宅公寓、顶级办公楼、公共和零售空间组成的混合用途生态系统可谓是自给自足,期待能将零售作为一种生活方式落地。这个概念也是被奢侈品牌全然接受的概念:去年12月,路威酩轩集团(LVMH收购了贝尔蒙德奢华酒店集团(Belmond并计划在伦敦打造专属的超大型综合体(DiorFendi等路威酩轩旗下的五个品牌在哈德逊庭院都有门店)

 

哈德逊庭院(体现出)都市零售业的重塑,应该说是后互联网时代’都市零售业的重塑,零售顾问DougStephen说,如果你类似LouiVuitton这样的奢侈品零售商,会希望跟上这种重塑。这要远远超出你那些打着Logo手袋。这里说的那种生活方式,那种‘做自己想做的事’自由。

 

RelatUrban总裁兼首席执行官KenHismel表示,TheShop哈德逊庭院的门店正基于这样的设计理念:以整体购物体验驱动销售,而不是陈设的特定产品。换句话说,商店不该孤立于整体空间之外,而是作为整座综合体的一部分。

 

零售和餐饮有着同等的重要性,酒店或文化场所也一样,所有这些元素都构成了影响消费者感知的全矩阵,说,触摸到每一寸空间,都该有质感出众的体验。

 

哈德逊庭院的建设过程,也折射出零售业近年发展的跌宕起伏。惠州ykk拉链该项目构思完成于10年之前,那时激进零售还没有崩落,但后来也因经济衰退推迟。哈德逊庭院也不是唯一的超级零售地产综合体”洛杉矶,地产巨擘RickCaruso去年秋季为PalisadVillag购物中心揭幕。新泽西州,哈德逊河岸的另一头,建起了AmericanDream购物中心下个月也将正式开业。伦敦,国王十字街区的新购物中心CoalDropYard去年开业。而在亚洲消费力不断走高的中东地区和中国,地产商们看到实体零售更大的机会。

 

美国的PalisadVillag哈德逊园区所用的零售战略是否奏效还有待观察,问题是人们来到购物中心吃吃西班牙小菜,摆拍发发Instagram就一定会在这里买包买鞋吗?

 

Himmerl和他团队以1500万到2200万的年客流量做销售预估,吸引到一局部零售租户—这个客流量中有很大一局部来自游客。但美国旅游业正在下滑,对纽约旅游零售至关重要的中国游客,如今更愿意在国内花钱。尽管距离高线公园(HighLine更近,哈德逊庭院要和曼哈顿数不胜数的奢华零售目的地竞争,其中包括哥伦比亚圆环区内、同属综合地产开发商Relat时代华纳中心(TimeWarnerCenter

 

TheShop正式开幕当日租赁率达90%这对新开业项目来说已经足够令人印象深刻。对部分最早的租户来说,风险已经降得很低:之中很多人签署的12年的租约,而非标准的10年合同。对开发商来说,对租户提供激励措施(比如免租)吸引其入驻新开业项目也已经是业内规范做法(Relat依旧保管没有任何租户免租的说法)

 

但有时,参与谈判的一方也会很担忧,比如总部位于达拉斯的尼曼·马库斯最终还是把主门店空间压缩到10000平方英尺。

 

与此同时,各品牌亦积极关注选择自己喜欢的地点开设门店。大规模的关店与破产潮已导致美国零售地产供应过剩,地产所有人不得不接手更短的租期与更低的租金。

 

现在情况很简单,就是零售商更少了笑话讲完了大家都知道大环境已经变了一位常居洛杉矶的零售地产经纪人JaiLuch说。

 

当然了说的这个“笑话”指的零售地产业的从业者们终于接受了这样一个事实:尽管消费者现在亲自到店购物,但是所需要的空间远低于当前供应。这就是为什么哈德逊庭院,还有PalisadVillag这样与其理念与风格近似的新开业项目,还是需要餐饮与其它活动推动零售。

 

根据麦肯锡咨询公司在2018年出版的一份报告,美国,仅去年夏季食品和饮料公司的销售额增长率就创下了20多年内新高,与“体验”相关的整体支出(包括健身、博物馆餐馆、外出就餐等)也在2014至2016年间增长了6.3%同期消费品整体增长仅为1.6%

 

Relat未来的利润来源,还将是商业地产租赁和公寓销售,而非零售。地产经纪们说,零售地产在最初几年的回报对地产所有人来说实在太低了现在混合用途综合体也面临这样的问题。这意味着对Relat来说,哈德逊庭院的胜利并不来自其零售部分;但对其零售租户来说,入驻项目依旧像是下一场赌。

 

从象征意义来说,哈德逊庭院应该成为现代零售的灯塔”体验、ykk尼龙拉链奢华与科技三者结合达成这般极致,既能确保线上线下消费之间的无缝对接,也是完美店内体验的最佳试验地。

 

Relat已经做足准备了而这才是最令人害怕的地方。因为如果连哈德逊庭院最终都会折戟沉沙,大型零售综合体未来还能往何处去呢?